房地产行业高频追踪报告:一些积极的变化正在发生

       行业策略:
       1.去年,我们跳出行业主流判断,唯一看准房地产行业复苏;转年,在大家都觉得房地产行业投资负增长之时,我们预测5-8%的全年区间;今年节后,我们再次挑战“转型是房地产唯一机会”这一主流观点,提出注意房地产企业估值NAV安全边际,超配地产蓝筹和白马,也已被验证,短期我们提示,一些变化正在发生。
       2.四层变化值得关注:宏观层面,我们此前强调的通胀即将进入短期调整区间已证实,而与此同时,长端利率继续再往上的边际也在减弱,宏观层面的变化将对周期品形成新的支撑和预期差,此为其一;其二,前期“风险偏好高者追逐房地产上游,偏好低者追逐下游”的时间区间已过,房地产已完成了“为他人做嫁衣裳”的这一“尴尬”过程;其三,如我们之前的判断,房地产行业个股已率先调整,表现为大票折价明显,小票部分也进入了价值区间,配置价值上升;其四,万科复盘渐进,到底是共赢还是继续演绎此前故事也即将见分晓,但无论如何,地产行业短期将再成焦点。
       3.不能忽略的行业补库存。近期地王频现也成为了看空者的论据,我们只想说,过去的每一波周期都是如此,没有这种现象,周期就是一条直线了(这还是不分析房企短期目的与长期平滑拿地的前提下)。虽然都在提行业去库存,但我们不得否认的是地产商正在补库存,短期补库存的高点即是去库存的起点。
       配置建议:
       房地产行业全局基本面和流动性仍维持双升,维持年度策略观点,看好行业及周期品低斜率反转;注意前述短期行业的自上而下和自下而上的一些积极变化带来的机会。
       维持周期机会与防御殊途同归观点,看好资金价格回到下降通道,蓝筹&白马和小票维持6:4配置。
       配置组合:自下而上选股关注“资源/业绩/主题”等角度,重心仍在蓝筹和白马(万科事件和MSCI预期为短期催化剂);转型地产股需结合安全边际综合考量。
       1.防御与周期复苏殊途同归,逻辑同样指向了蓝筹与白马。
       蓝筹首选【蛇口】,继续看资源禀赋与业绩释放双击,长期配置价值极为突出;白马组合关注两条线,新经济首选【世联】,估值已进入合理区间,价值型地产股首选【华发】【荣盛】【首开】;华发折价50%,定增倒挂10%,未来三年业绩大年;荣盛是京津冀核心标的,业绩有保障,较定增价倒挂30%;首开股息率达5%。
       2.地产股的长期价值在于“存量为王”,强调看好【搜房】成功回归概率;多元化转型面临较大不确定性,需结合地产NAV考量其安全边际,市场调整后部分转型小票已进入合理区间,建议以市值/NAV溢价率【-30%~+30%】为中枢。大文体方面,【苏宁】复牌补跌可重点关注;大金融方面,基金决胜未来,重点关注【嘉宝】;大健康方面,【世荣】已略有折价,【诊断医疗转型部分标的】转型溢价已不算高。
       3.央企地产整合主题,关注【南国】;深圳地产国资整合主题,关注【沙河】。
       风险提示:行业销量调整节奏慢于预期;多元化转型低于预期。

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