本周楼市成交环比稍有回调,同比继续大幅上涨55%。财政部公告将于5月1日在全国范围内全面推开营改增试点,此次增值税试点针对“销售不动产,转让土地使用权”税率设定为11%。另外,个人住房出售税负水平有所下降,除北上广深外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。本次房地产行业增值税税率符合预期,预计实行营改增后,针对房地产企业和个人的实际税负水平将有所下降,利好促进基本面持续上行!我们反复强调货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素,中国地产大周期没有见顶,小周期在宽松周期必然占大类资产比重上升。我们维持对地产行业的乐观预期
本周重点城市迎来调控政策,我们认为短期有一定影响,但长期不改地产基本面长期向上逻辑。近日主要城市调控政策如下,上海:1)非本市户籍人口购房社保缴纳年限从累计2年上调至连续5年;2)二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%。深圳:1)非本市户籍人口购房社保缴纳年限从1年上调至连续3年;2)认贷认房(有条件)首套首付比例3成提升至4成。武汉:首套房公积金贷款最高额度降至50万元。与此同时,我们也看到部分城市迎来政策放松,宁波未结清贷款二套房首付最低降至30%;成都待开发商业用地可经审批转型为商品住宅用地;中山公积金贷款额度再提升单人最高可贷40万。重点城市的调控政策对短期相应城市房价可能形成一定压力,但我们认为行政调控带来的短期冲击不改行业长期走势,货币政策才是影响地产基本面更为重要的因素;并且在金融自由化大背景下,银行必将持续增加对住房按揭贷款的偏好,促进我国地产大周期向上。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化-12%,同比变化+55%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+18%/-3%/-34%;一/二/三线城市同比分别变化+63%/+71%/+27%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+2%/+29%/+9%+5%,北、上、广、深同比变化+26%/+83%/+84%/-4%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+8%,同比变化+160%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.9个月,环比变化-0.2个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.2/-0.3/-0.0个月。
